文 정부 보유세 결국 ‘서민증세’, 서울 3억~6억 재산세 폭탄? 재산세 계산 방법

요새 언론에는 공시지가 3억~6억 원대 아파트 보유자들(중산층 실수요자가 집중된)이 부담해야 하는 재산세가 증가했다며, 부자를 중심으로 증세 정책을 펴겠다고 했지만 실제로는 서민들이 세금 폭탄을 맞는 결과가 되었다는 이야기를 하고 있다. 세금이 큰 폭으로 상승하게 된 데에는 실제 집값이 상승하고, 공시지가 현실화율도 같이 상승했기 때문이라고 한다. 집값이 오르고 현실화율이 오르면 과세표준이 오르기 때문에 납부해야 할 보유세가 증가하는 것이 사실이다.

 

(현실화율: 시가 X 현실화율 = 공시지가, 공시지가는 과세표준 계산에 사용)

 

집값이 상승한 것은 사실일지라도, 서민이 보유하고 있는 아파트의 공시지가 현실화율이 올랐다고 보기에는 시각에 따라 다를 수 있다. 시가 12억 미만의 공동주택(아파트)의 현실화율은 18년, 19년과 거의 동일하기 때문에, 현실화율 상승으로 재산세를 더 내야 하는 사람들은 모두 시가 12억 이상의 공동주택을 소유한 사람들에 해당하는 이야기이기 때문이다.

공동주택 현실화율. 출처: 국토교통부

 

이해를 돕기 위해 실제 여러 가격대의 아파트를 가졌을 때 작년과 올해 재산세가 얼마나 차이 나는지 알아보겠다. 그러려면 먼저 재산세를 계산하는 방법을 알아야 하는데, 계산 방법은 '과세표준(주택 공시가격 X 60%) X 세율'이다.

즉 주택 공시가격이 1억 원이라면, '6만 원 + (1억 원-6천만 원) X 0.15% = 12만 원' 이 되고,

주택 공시가격이 5억 원이라면, '57만 원 + (5억 원-3억 원) X 0.4% = 137만 원'이 된다.

 

재산세 계산방법, 과세표준 x 세율

그렇다면, 만약 아파트 집값이 작년보다 1억원이 더 올랐다고 가정했을 때, 얼마나 더 많은 재산세를 내게 될까? 얼마나 큰 재산세 폭탄이 터지게 될까?

작년에 각각 9억원, 7억 원, 5억 원, 3억 원이었던 아파트를 보유했을 때 재산세와, 그 아파트들이 올해 1억 원씩 올라 각각 10억, 8억, 6억, 4억이 되었을 경우 납부해야 할 재산세는 아래와 같다.

 

 

모든 사람이 아파트 가격이 올라 재산세가 올랐지만 공시가격 현실화율이 올라 재산세가 더 증가하지는 않았다. 오히려, 아파트가 9억 원이었다가 10억 원이 된 김 씨의 경우 공시 가격 현실화율이 줄어들면서, 아파트 가격 상승분보다 적은 세금을 내게 되었다. 

 

여기에 정부는 올해 재산세액이 작년 재산세액 대비 일정비율을 초과하는 경우 과도한 세금 인상을 막기 위해 상승 제한을 걸어두었다. 그래서 공시 가격 3억 원 이하인 주택의 경우 105%, 3억~6억 원 이면 110%, 6억 원을 초과할 경우 130%로 최대 상승폭을 제한하고 있다. 따라서 실제로 납부하게 될 세금은 아래와 같이 더 적어진다.

 

시세 1억원이 오른 아파트의 재산세 상승분

결론적으로 작년보다 아파트 시세가 1억원이 더 올라 시가 10억의 아파트를 소유하고 있는 김 씨는 올해 13만 원 정도를 더 내게 되고, 4억 원짜리 아파트를 소유하고 있는 최 씨는 7천6백 원 정도를 더 내야 하는 상황이다. 이쯤 되면, 시가 얼마의 아파트를 가지고 있어야 서민이 되는 것이고 얼마나 세금을 더 내야지 세금 폭탄이 되는 것인지 생각을 해봐야 한다.