공시 가격 현실화 90%, 재산세 종합부동산세 폭탄 얼마나 늘어날까?

정부는 2030년까지 공시 가격을 현실화하기 위해 아파트와 단독 주택의 공시 가격을 시세의 90%까지 끌어올리는 방안을 발표할 예정이다. 이에 언론들은 고가의 아파트를 가지고 있거나 여러 주택을 가지고 있는 사람들이 보유세 폭탄을 맞을 것으로 예상된다고 한다. 

보유세는 크게 재산세와 종합부동산세로 나눌 수 있으며, 둘 모두 세금 산정의 기준이 되는 과세 표준이 공시 가격과 직접적인 관련이 있기 때문에, 공시 가격을 현실화한다는 이야기는 직접적으로 재산세와 종합부동산세 납부액이 증가한다는 의미이다.

그렇다면 공시 가격을 90%까지 올린다는 의미는 무엇이며, 보유세는 얼마나 더 늘어나게 될까?

공시 가격은 무엇인가

공시가격은 매년 정부가 조사해서 산정하는 부동산의 가격으로 토지 관련 국세 및 지방세의 부과 기준이 된다. 공시 가격은 표준지 공시지가, 개별공시지가로 나눌 수 있으며,

표준지 공시지가는 국토교통부에서 정하며 개별공시지가는 국토교통부 장관이 매년 공시하는 표준지 공시지가를 기준으로 각 지방단체장들이 조사한 토지의 특성을 고려하여 절차에 따라 개별적으로 결정한다.

 

공시 가격을 시세의 90%까지 끌어올린다는 말은 무엇인가

앞서 설명한 공시 가격은 실제 거래되는 부동산 가격과 차이가 있다. 정부가 산정하는 공시 가격이 실거래가와 일치하는 것이 가장 이상적이겠지만, 정부가 아무리 꼼꼼하고 민첩하게 부동산 가격 조사를 한다고 해도 실거래가를 추적하는 것은 현실적으로 불가능하기 때문이다.

따라서 공동주택의 경우 공시가격은 실거래가의 70% 미만의 수준으로 책정되어 있으며, 이는 실제 10억 원에 거래되는 아파트의 공시 가격이 7억 원이 조금 안 되는 수준이라는 의미이다. 정부가 2030년까지 공시 가격을 현실화하기 위해 시세의 90%까지 끌어올리겠다는 말은 실제 10억 원에 거래되는 아파트의 공시 가격을 9억 원까지 올려 공시 가격과 실거래가의 차이를 줄여 현실을 반영하는 공시 가격을 만들겠다는 뜻이다.

결과적으로 공시가격이 기존의 70%가 안 되는 수준에서 90%까지 오르게 되면, 과세표준도 커지게 되고 따라서 납부하는 보유세도 늘어날 수밖에 없다. 

 

아파트 가격별 년도별 현실화 추이. 공동주택 공시가격 70% 미만 수준, 공시 가격 현실화 90%, 재산세 종합부동산세 폭탄 얼마나 늘어날까?

 

부동산 보유세에는 어떤 것들이 있는가. 부동산 보유세 종류

가장 대표적으로 재산세와 종합부동산세가 있다. 재산세는 지방세로 분류되며 종합부동산세는 국세로 분류된다. 세금 산정 방식은, 소유한 부동산 소재지의 지방 관청에 재산세를 먼저 납부하고, 2차로 부동산 가격들이 공제액을 초과하는 부분에 대해서 국세청에 종합부동산세를 납부하는 형식이다.

예를 들어 5억 원 상당의 아파트를 소유하고 있으면 재산세만 내면 되지만, 7억 원 상당의 아파트를 보유하고 있다면 7억원에 대한 재산세를 내고, 6억 원을 공제한 나머지 1억 원에 대해 종합부동산세를 내야 한다.

종합부동산세 공제 기준금액, 출처: 국세청

 

공시 가격 90%까지 올리면 세금은 얼마나 더 낼까?

그렇다면 만약 2030년까지 공시 가격의 현실화를 위해 공시 가격을 90% 수준으로 올리면 얼마나 더 세금을 내야 할까?

내가 만약 실거래가 5 억 원 상당의 아파트를 2채 (총 10억 원 상당)를 소유하고 있다면, 공시 가격이 실거래가의 70% 수준인 2020년 재산세와 90%까지 끌어올린 2030년 재산세와 종합부동산세는 아래와 같다.

참고를 위해 실거래가 10억 원 상당의 아파트 2채를 가지고 있는 경우(총 20억 원 상당)도 같이 살펴보았다.

 

공시 가격 현실화 90%, 재산세 종합부동산세 폭탄 얼마나 늘어날까?

 

표에서도 알 수 있듯이, 보유세에는 재산세와 종합부동산세만 있는 것이 아니라 지방교육세나 농어촌특별세 등도 포함되며, 과세표준 금액이 커지면서 다른 세금들도 덩달아 오르게 된다. 

하지만 종합부동산세 경우 1 주택이면서 보유 년수가 오래되었거나, 60세 이상인 경우에는 공제 혜택을 받을 수 있어, 다주택자보다는 부담이 적을 수 있다.

부동산의 과세표준은 보유세 말고도 여러 세금의 산정기준이 되므로, 부동산 공시 가격 현실화로 늘어나게 될 다른 세금은 전문가와 상의하는 것을 추천한다.